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浙大AIF研究员黄文礼等:《“租房贷”的异化:缘起、危害及规范》
发布日期 :2019-04-03





浙江大学互联网金融研究院(浙大AIF)研究员、浙江财经大学中国金融研究院研究员黄文礼和浙江财经大学中国金融研究院硕士研究生杨可桢近日发表《“租房贷”的异化:缘起、危害及规范》一文。他们表示,“租房贷”的初心是为了解决一些租房群体无法承担高额房租的问题,但是其背后可能沉淀的资金池让许多机构争相加入市场。



根据我国租赁市场空间测算,我国潜在租房规模达到了1.38万亿元,主要规模来自于流动性人口贡献。随着外地农民工、高校大学生人口输出,主要城市的租房规模将持续增长,预计我国到2020年总体租赁市场规模将达到2万亿元左右。目前,租房的群体也呈现年轻化、线上化特点。此外,由于房价水平居高不下外加“租购同权”、“12城住房租赁试点”的租房政策鼓励,“租房”已经成为了年轻一代居住的首要选择。具体来说,租房群体以85后为主体,90后群体呈现快速增长态势,而80、90后正是互联网的“忠实粉丝”,网络粘性高,大部分的租房信息都来自于网络、手机app客户端,而且这种线上化的租房模式能够在一定程度上解决信息不对称问题。但是,85后和90后是财富积累较少的一代,根据调查大部分年轻人都将“价格优惠”作为租房的第一选择,对于传统租房支付租金的“押一付三”或者“押一付六”表示难以承受。从2015年,长租房市场开始出现了租房分期产品(俗称“租金贷”、“租房贷”)。这种新模式受到了各路资本青睐,因为其可以提前拿到一年的资金,然后按照月支付的形式返还给房东,这种资金沉淀所带来的资金池,可以给各路资本投融资的机会。





“租房贷”的初心是为了解决一些租房群体无法承担高额房租的问题,但是其背后可能沉淀的资金池让许多机构争相加入市场。





“租房贷”运转模式是房产中介从房主手中租房,再转租给租客,同时在订立合同过程中房产中介引入了第三方金融机构或网络借贷平台。如果租户不想一次性缴清一年房租,就可以采用租房贷方式形式上“按月交租”,或者租房公司工作人员主动推荐并通过差异化的优惠支付条件,诱导租客采用分期方式支付房租。绝大多数租户在不知情的情况下被办理了贷款,金融机构一次性将等同于一年租金的资金放款给房产中介,但中介并未将全部资金给房东,而是按季度或者按半年房租支付给房东,从而形成了资金占用。即表面上租客按月付租金,实际上每月向金融机构还贷。从图中可以看出,一旦长租公寓公司形成的资金池投资失败,那么就无法正常给房东供给资金,房东会收回租房,但是租房人每个月仍然需要按照合同支付房租。最后的局面就是房东收不到房租,租房人付出房费却得不到租房保障,而这就成了人们口中谈“租房”色变的“租房贷”(“租金贷”)。“租房贷”的出现与房地产中介在租赁市场中处于强势地位密切相关。租赁市场是典型的卖方市场,租客相对于房产中介还是房东均处于弱势地位,信息严重不对称,所以才给了一些长租公寓公司可乘之机。


“租房贷”异化的危害














从本质上看“租房贷”属于网络小额贷款,是长租公寓运营企业(房产中介)利用承租人个人信用信息来帮长租公寓企业贷款,这种模式严重损害了租客的权益。由于长租公寓企业的隐瞒,在分期服务的重要环节上,租客对自己法律层面的债务关系知之甚少。一旦出现风险问题和平台暴雷跑路现象,租客得不到应有的服务保障反而继续背负租房贷债务,很容易造成纠纷,积累社会矛盾。具体来看,异化了的“租房贷”蕴含以下危害:


  • (1)扰乱正常租房市场,哄抬租房价格。由于“租房贷”背后的暴利吸引了各路资本纷纷布局,为了抢占房源,各长租公寓卯足劲,纷纷抬高租房市面价格,按照高于市场20%~40%的价格收租房源,这会扭曲租房市场的正常价格。而且租房房源积压在几个长租公寓公司手上,势必会存在有人出于私利操纵租房市场价格,这种现象会进一步加重租客们的经济压力,给社会造成潜在不安定因素。


  • (2)许多长租公寓运营公司并不具有投资经验,只是看重“租房贷”背后资金池,他们的投资大多又流向房地产、重资产等长期限投资,这就造成了一定程度的期限错配问题。一旦投资出现资金断裂,无法正常供给租金给房东,长租公寓会选择破产或者跑路保护自身利益,这就导致了房东和租客实际利益双受损的现象。


  • (3)延长了租房资金流链条,加大了风险集聚风险。最简单的租房模式只存在租客和房东,资金流单向,较为简单,但是信息渠道不通畅。后来,加入中介机构,其作为单纯的信息中介平台,可以给租客和房东提供租房信息,并收取一定的手续费,这种模式不存在金融风险。但是加入第三方网贷借贷平台,租房的资金链条进一步延展,容易衍生金融风险。


租房市场的未来规范之路














 首先,我们必须承认租房市场具有不可逆的增长态势,所以相关规范租房市场的政策和法律法规应该尽快落地成文。在租房市场的发展过程中,房租租赁中租客弱势地位显而易见,所以相关法律应该更全面的保障租客的权益。相关法律可以借鉴美国、德国、荷兰,如由政府出面规定最高租房押金,并对长期租户给予更多的权益保护。“租房贷”本身属于抵押性质的金融产品,有需求才会有市场,所以不应该一刀切彻底中断“租房贷”,而是应该给予“租房贷”相关事宜的法律和政策框架,如强调中介的告知义务,针对中介的欺诈行为给予严格的处罚,允许“租房”在可控的风险范围内试错。


▪ 其次,对部分区域租房市场的定价进行暂时价格管控是规范租房市场的必要手段,并给低收入人群给予一定的住房补贴。而“租房贷”缓解租客一次性付款压力的优势应该继续保持,引入能够提供信用分析租客的中介机构,并鼓励商业银行、大型消费金融机构进入租房贷市场公平竞争,形成“租房贷”的合理费率。


▪ 此外,在允许的范围内,也可以推行以政府为主导的住房直租平台,直接作为房屋租赁的中介代理,为租客房源信息,收集并审核各长租公寓公司提供的相关租房贷业务,规范统一租房合同的范本,并提供相应的申诉渠道。以此形成租前租后的完整业务链条,有效防控房租市场的风险,隔离金融风险传染,缓解社会矛盾。


来源:浙江财经大学中国金融研究院